Меню

Аренда с правом последующего выкупа как называется

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты. Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  1. Для наймодателя:
  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  1. Для нанимателя:
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  1. Для арендатора:
  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  1. Для арендодателя:
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

  • Арендное соглашение;
  • Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

  1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
  2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
  3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
  4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
  5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
  6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
  7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
  8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
  9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
  10. Страховые случаи.
Читайте также:  Как называется корпус ручки

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

  • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
  • Глобально ухудшает помещение;
  • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
  • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Читайте также:  Как называется северный узел

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли. Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Источник

Из арендатора в собственники: как выкупить съемную квартиру

Что нужно для оформления сделки и в чем преимущества перед ипотекой

Сегодня наиболее распространёнными схемами приобретения жилья считаются долевое участие в строительстве и покупка квартиры на вторичном рынке. Однако существуют и другие способы. Например, покупка квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа. Журналист N1.RU разобрался в особенностях сделок такого типа.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, в законе или договоре аренды возможно указать, что арендованное имущество перейдёт в собственность арендатора либо после истечения срока аренды, либо если собственнику будет выплачена вся выкупная цена, указанная в договоре. Рассмотрим основные нюансы такого способа покупки жилья.

«Как правило, жильё на подобных условиях продают не рядовые собственники, а профессиональные игроки рынка недвижимости. Так, например, существуют инвестиционные компании, специализирующиеся конкретно на этом виде деятельности. Безусловно, это не только квартиры, но и иная недвижимость. Кроме того, некоторые застройщики начинают сейчас предлагать подобный механизм покупки квартиры, однако должного распространения это пока не получило», — рассказывает специалист юридической компании «ЮЭСКОМ» Станислав Зайцев .

Как оформить сделку

По большому счёту, схема проведения сделки не сильно отличается от стандартной процедуры приобретения квартиры. Чтобы выкупить арендованное имущество, достаточно заключить договор, в котором будет прописана сумма выкупной цены, размер ежемесячного платежа, срок аренды, наличие или отсутствие первоначального взноса. Эти условия обговариваются собственником квартиры и её покупателем.

При оформлении договора стоит уделить внимание следующим моментам:

1) не рекомендуется использовать двоякие формулировки в договоре, так как это может стать причиной последующего отказа собственника в выкупе квартиры;

Читайте также:  Повторный матч как называется

2) договор аренды имущества стоит заключать в формате, предусмотренном для договора купли-продажи имущества;

3) важно установить цену квартиры и прописать её в договоре аренды с правом выкупа.

«Помните, это не простой договор аренды, он смешанный и состоит из двух договоров: аренды и купли-продажи. Соответственно, нужно согласовать ещё и цену квартиры и указать лиц, имеющих право на пользование недвижимостью. После заключения договора его необходимо зарегистрировать в Росреестре», — объясняет Станислав Зайцев.

Обговаривая ежемесячный платёж, арендатор должен оценить свои возможности и рассчитать, какую сумму получится выплачивать в качестве взноса. Ведь именно от него будут зависеть основные условия сделки: итоговая стоимость жилья, длительность рассрочки, сумма выплаты, первоначальный взнос — его размер или вообще отсутствие.

При этом выплата делится на две части: в счёт аренды и в счёт выкупа квартиры. Соотношение этих платежей фиксируется в документах и остаётся неизменным на протяжении всего срока рассрочки. Право собственности переходит только после оплаты всей суммы.

Плюсы аренды с последующим выкупом

Нестандартный способ приобретения жилья удобен для арендатора-покупателя, так как позволяет проживать в квартире до её фактического приобретения. К тому же в зачастую не требуется первоначальный взнос, а также подтверждение доходов будущего владельца квадратных метров.

«Аренда с правом выкупа — это по сути договор рассрочки, только с меньшими платежами и на более длительный период. В отличие от договора купли-продажи с условием выплаты всей суммы, в рассрочку продавец будет ждать выплаты на протяжении нескольких лет», — резюмирует риелтор-юрист агентства недвижимости «Мечта в квадрате» Маргарита Васюнина .

Фактически этим финансовым инструментом может воспользоваться любой желающий. Для непосредственного заключения договора требуется только паспорт и страховое пенсионное свидетельство.

Аренда с выкупом привлекательна тем, что, в отличие от ипотеки, можно выйти из сделки на любой стадии. Арендатору не начисляются штрафные санкции, повышенные проценты и пени. К тому же при разрыве сделки его кредитная история не пострадает.

По словам Станислава Зайцева, данный инструмент выгоден покупателю, так как финансовое бремя не ложится на него разово в большом размере, а равномерно распределяется в течение определённого периода времени, кроме того, нет первоначального взноса. Но и тот, кто продаёт, также не остаётся в накладе. Подобные сделки позволяют продать жильё дороже, так как арендные платежи не идут на 100 % в счёт выкупной цены: соотношение составляет в среднем 60 к 40.

Минусы выкупа съёмного жилья

Несмотря на то, что аренда с выкупом не требует первоначального взноса, покупка квартиры таким способом получится накладнее обычного ипотечного кредита . Потому что выкупная стоимость квартиры рассчитывается исходя из рыночной цены с прибавкой 30 % при покупке в рассрочку на 15 лет.

К тому же, по условиям договора, клиент становится собственником жилья только после полного погашения платежа. Весь период рассрочки — 10–15 лет — будущий собственник имеете только права арендатора. А это значит, что невозможно по своему усмотрению сделать перепланировку, зарегистрировать родственников, воспользоваться налоговым вычетом.

Жильё на правах аренды с условием выкупа подойдёт тем, кто уже снимает квартиру и по каким-то причинам не может получить ипотеку в банке. Такой способ приобретения недвижимости в первую очередь привлечёт людей с невысоким доходом, у которых нет возможности откладывать на первоначальный взнос.

Источник